전월세 집 고장, 수리는 누가 해야 할까: 보일러·누수·도배 책임 정리

한겨울에 보일러가 멈추거나 천장에서 물이 떨어지면 당장 고쳐야 하는데, 수리비를 누가 낼지 애매해 집주인과 다투는 일이 많습니다. 원칙은 간단합니다. 집을 쓰는 데 지장이 생긴 큰 고장은 집주인, 살면서 생기는 작은 소모는 세입자가 책임집니다.

1. 원칙: 집주인의 수선 의무

민법은 집주인(임대인)이 계약 기간 동안 세입자가 집을 제대로 쓸 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있다고 정합니다. 판례는 세입자가 별 비용을 들이지 않고 쉽게 고칠 수 있는 작은 수리가 아니라면, 즉 그대로 두면 살기 어려운 정도의 고장이라면 집주인이 고쳐야 한다고 봅니다.

2. 항목별 책임 정리

항목	보통 누가?	설명
보일러 노후·고장	집주인	부품 수명이 다했거나 기기 자체 고장
보일러 동파	상황에 따라	세입자가 외출 모드 등 관리를 소홀히 했다면 세입자 책임이 될 수 있음
누수·배관 파손	집주인	벽 속 배관, 천장 누수 등 건물 자체 문제
수도꼭지·샤워기 헤드	세입자	소모품 교체 수준
전구·형광등	세입자	소모품
도어락 배터리	세입자	소모품
도어락 고장	상황에 따라	노후 고장이면 집주인, 사용 부주의면 세입자
곰팡이	상황에 따라	결로·누수 등 구조 문제면 집주인, 환기 부족이면 세입자 책임이 될 수 있음
빌트인 가전 고장	집주인	계약 때 옵션으로 포함된 에어컨·세탁기 등의 자연 고장

계약서에 수리 책임을 따로 정했다면 원칙적으로 그 약정을 따릅니다. 다만 세입자에게 지나치게 불리한 약정은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

3. 먼저 고쳤다면

1. 먼저 알리기 — 고장 사실을 사진과 함께 문자나 메신저로 집주인에게 알립니다.
2. 답이 없으면 기한을 정해 요청 — “O일까지 수리가 안 되면 먼저 고치고 비용을 청구하겠다”고 기록을 남깁니다. 급하지 않다면 내용증명을 보내는 것도 방법입니다.
3. 수리 증빙 — 수리 기사의 고장 원인 소견, 영수증, 수리 전후 사진을 보관합니다.
4. 비용 청구 — 집주인이 부담해야 할 수리비(필요비)는 즉시 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 끝까지 안 주면 보증금 반환 때 정산을 요구하거나 지급명령·소액소송을 낼 수 있습니다.

4. 이사 나갈 때 원상복구

세입자는 이사 나갈 때 집을 원래 상태로 돌려놓을 의무가 있지만, 평범하게 살면서 생긴 자연스러운 낡음(벽지 변색, 바닥 생활 흠집 등)까지 고칠 필요는 없습니다. 못 자국이 많거나 반려동물로 인한 훼손처럼 사용자 과실이 있다면 수리비를 부담할 수 있습니다. 입주할 때 집 상태를 사진으로 찍어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 변호사·법무사와 상담하세요.

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