보증금 반환 소송 5단계: 전세금 안 돌려줄 때 지급명령부터 강제경매까지

계약 기간이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 준다”며 보증금을 미루는 일이 많습니다. 기다려도 해결되지 않는다면 법적 절차를 밟아야 합니다. 보증금 반환 소송은 생각보다 순서가 정해져 있어서, 단계별로 준비하면 혼자서도 진행할 수 있습니다.

1. 보증금 반환 소송 전 준비

• 계약 종료 확인 — 계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신하지 않겠다고 알렸는지 확인합니다. 묵시적 갱신이 됐다면 해지 통보 후 3개월이 지나야 합니다. (묵시적 갱신)
• 증거 모으기 — 계약서, 보증금 이체 내역, 집주인과 주고받은 문자를 정리합니다.
• 전세보증보험 확인 — 보증보험에 가입했다면 소송보다 보증기관에 이행 청구를 하는 것이 빠릅니다.

2. 보증금 반환 소송 5단계

1. 내용증명 보내기 — 보증금 반환 날짜와 금액을 적어 공식적으로 요구합니다. (내용증명 보내는 법)
2. 임차권등기명령 — 이사를 가야 한다면 먼저 임차권등기를 해 대항력과 우선변제권을 지킵니다. (임차권등기명령 신청 방법)
3. 지급명령 또는 소송 — 법원에 지급명령을 신청하거나 소장을 냅니다.
4. 판결(확정) — 집주인이 다투지 않으면 지급명령이 확정되고, 다투면 재판을 거쳐 판결을 받습니다.
5. 강제집행 — 그래도 돈을 주지 않으면 그 집에 강제경매를 신청하거나 집주인의 예금·급여를 압류합니다.

3. 지급명령과 소송 중 무엇을

구분	지급명령	보증금 반환 소송
특징	서류만으로 빠르게 진행	재판을 거쳐 판결
적합한 경우	집주인이 보증금 액수를 다투지 않을 때	원상복구비 등으로 금액을 다툴 때
상대가 이의하면	소송으로 넘어감	그대로 재판 진행
3천만 원 이하	소액사건으로 빠르게 진행 가능	소액사건 절차 적용

집주인이 “돈이 없어서 못 준다”는 정도라면 지급명령이 빠르고 비용도 적습니다. 반대로 수리비나 원상복구비를 빼겠다고 다투는 상황이라면 처음부터 보증금 반환 소송을 내는 것이 시간을 아낄 수 있습니다. (지급명령 신청 방법)

4. 판결 후 돈 받는 법

판결이나 확정된 지급명령이 있으면 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 가장 흔한 방법은 그 집에 강제경매를 신청하는 것이고, 임차권등기나 확정일자가 있으면 경매 대금에서 우선해서 돌려받을 수 있습니다. 또 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 법에 따라 연 12%의 지연이자를 함께 청구할 수 있어, 시간이 갈수록 집주인의 부담이 커집니다.

보증금 반환 소송 비용과 기간

보증금 반환 소송 비용은 청구 금액에 따라 인지대와 송달료가 달라집니다. 이기면 소송비용 중 상당 부분을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 기간은 집주인이 다투지 않으면 몇 달, 다투면 그보다 길어질 수 있습니다. 혼자 하기 어렵다면 대한법률구조공단의 법률 상담이나 소송 지원을 알아보세요. 전자소송을 이용하면 법원에 가지 않고도 서류를 낼 수 있습니다. 법령은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.

혼자 진행할 때 자주 하는 실수

첫째, 계약이 끝나기 전에 짐을 빼고 전입을 옮기는 경우입니다. 임차권등기가 끝나기 전에 주소를 옮기면 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 둘째, 집주인과 통화로만 이야기하고 기록을 남기지 않는 경우입니다. 보증금 반환 요청은 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하세요. 셋째, 소장에 지연이자를 빠뜨리는 경우입니다. 소송을 제기하면 소장이 집주인에게 전달된 다음 날부터 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있으니 꼭 함께 적습니다. 넷째, 판결만 받으면 끝이라고 생각하는 경우입니다. 판결 후에도 집주인이 돈을 주지 않으면 강제경매를 신청해야 하므로, 처음부터 그 과정까지 염두에 두고 준비하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 변호사·법무사와 상담하세요.

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