등기부등본 보는 법 3단계: 표제부·갑구·을구 읽고 위험한 집 거르기 (2026)

전세나 매매 계약을 앞두고 공인중개사가 건네는 등기부등본, 어디를 봐야 할지 막막하셨나요? 등기부등본 보는 법은 생각보다 단순합니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘고, 각 부분에서 확인할 것이 정해져 있습니다.

1. 등기부등본 떼는 방법

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 주소만 알면 되고, 열람은 수백 원, 발급은 1천 원 안팎의 수수료가 듭니다. 계약 당일과 잔금 날에 다시 떼어 보는 것이 안전합니다.

2. 등기부등본 보는 법 3단계

구분	내용	확인할 것
표제부	건물 주소, 구조, 면적	계약서 주소·동·호수와 같은지
갑구	소유권에 관한 기록	현재 소유자가 계약하는 사람과 같은지, 압류·가압류·가처분·경매·신탁 기록이 없는지
을구	소유권 외의 권리	근저당권 채권최고액, 전세권, 임차권등기가 있는지

등기부등본 보는 법에서 가장 중요한 부분은 갑구와 을구입니다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 을구에서는 이 집을 담보로 빌린 돈이 얼마인지를 확인합니다. 을구의 근저당권에는 실제 대출금보다 조금 높은 ‘채권최고액’이 적혀 있습니다.

3. 이런 기록이 있으면 위험

• 압류·가압류·가처분 — 집주인에게 빚 문제가 있다는 신호입니다. 경매로 이어질 수 있습니다.
• 경매개시결정 — 이미 경매가 진행 중입니다. 계약하면 안 됩니다.
• 신탁등기 — 소유권이 신탁회사로 넘어가 있습니다. 신탁회사 동의 없이 한 임대차 계약은 보호받기 어려울 수 있습니다.
• 근저당 금액이 큰 경우 — 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 위험합니다.
• 소유자가 자주 바뀐 경우 — 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었다면 이유를 확인해 보세요.

4. 계약 전 체크리스트

1. 계약하는 사람의 신분증과 등기부상 소유자가 같은지 확인합니다.
2. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 시세보다 충분히 낮은지 계산합니다.
3. 잔금 날 다시 등기부등본을 떼어 새로 생긴 기록이 없는지 봅니다.
4. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. (전입신고와 확정일자)
5. 전세보증보험 가입이 가능한지 확인합니다. (전세보증보험 가입 조건)

등기부등본 보는 법만 알아 두어도 전세사기의 상당 부분을 피할 수 있습니다. 처음이라면 공인중개사에게 갑구와 을구를 같이 짚어 달라고 요청하세요.

등기부등본 보는 법 실전 예시

예를 들어 시세 3억 원인 빌라의 등기부등본 을구에 채권최고액 1억 2천만 원의 근저당이 있다면, 실제 대출금은 보통 그보다 적은 1억 원 안팎입니다. 여기에 내 전세 보증금 2억 원을 더하면 집값과 거의 같아집니다. 이런 집은 경매로 넘어가면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있으니 계약을 다시 생각해 봐야 합니다. 이처럼 등기부등본 보는 법의 핵심은 숫자를 직접 더해 보는 것입니다.

갑구에서는 소유자 이름 옆의 접수 날짜도 확인하세요. 최근에 소유권이 넘어갔다면 왜 팔았는지, 새 집주인이 누구인지 공인중개사에게 물어보는 것이 좋습니다. 등기부등본 보는 법을 익혀 두면 매매든 전세든 한결 마음 편하게 계약할 수 있습니다. 처음에는 어렵게 느껴져도 두세 번만 직접 읽어 보면 익숙해집니다. 지금 살고 있는 집이나 관심 있는 집의 주소로 한 번 열람해 보면서 갑구와 을구에 어떤 기록이 있는지 연습해 보세요. 연습해 본 사람과 아닌 사람은 실제 계약 자리에서 확인하는 속도가 확실히 다릅니다.

등기부등본에 드러나지 않는 위험도 있습니다. 집주인의 세금 체납은 등기부에 바로 나타나지 않을 수 있어, 계약 전에 집주인에게 납세증명서를 보여 달라고 요청하는 방법도 함께 검토해 보세요. 건물이 위반건축물인지는 건축물대장으로 확인할 수 있으니, 등기부등본과 건축물대장을 한 세트로 보는 습관을 들이면 좋습니다.

자주 묻는 질문

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 변호사·법무사와 상담하세요.

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