임차권등기명령 신청 방법: 보증금 못 받고 이사 가야 할 때 (비용·서류·순서)

계약 기간이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 돌려준다”며 보증금을 주지 않는 경우가 많습니다. 이때 새 집으로 그냥 이사하고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 지킬 힘을 잃을 수 있습니다. 그래서 이사 전에 반드시 알아야 할 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법과 법원 안내를 바탕으로 정리했습니다.

신청 조건계약 종료 + 보증금 미반환

비용약 4~5만 원 (집주인에게 청구 가능)

걸리는 기간보통 2주 안팎

이 글의 순서

임차권등기명령이란
신청할 수 있는 조건
준비 서류
신청 순서와 비용
가장 중요한 것: 이사 시점
등기 후 보증금 받아내기
자주 묻는 질문

1. 임차권등기명령이란

세입자가 법원에 신청하면, 법원이 집 등기부에 “이 집에는 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 있다”는 임차권등기를 해 주는 제도입니다. 등기가 되면 세입자가 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 원래 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 집주인의 동의는 필요 없습니다.

왜 이사 전에 해야 하나요?

대항력은 “거주 + 전입신고”가 계속 유지되어야 하는 권리입니다. 보증금을 못 받은 채 전출하면 그 순간 권리가 약해지고, 그사이 집주인이 대출을 받거나 집이 경매로 넘어가면 보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

2. 신청할 수 있는 조건

임대차 계약이 끝났을 것 — 기간 만료, 계약 해지 통보 후 기간 경과, 합의 해지 등
보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것
계약 기간 중에는 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 묵시적 갱신 상태라면 세입자가 해지를 통지하고 3개월이 지나야 계약이 끝납니다.

3. 준비 서류

서류	어디서
임차권등기명령 신청서	법원 민원실 양식 또는 대법원 전자소송
임대차계약서 사본 (확정일자 있으면 그대로)	본인 보관
주민등록초본 (주소 변동 포함)	주민센터, 정부24
부동산 등기사항전부증명서	인터넷등기소
계약 종료를 증명하는 자료	해지 통보 문자·내용증명, 집주인 답장 등
건물 일부만 임차한 경우 도면	직접 작성

계약 종료를 증명하는 자료가 중요합니다. 집주인에게 보낸 해지 의사 표시가 문자나 카카오톡이라면 캡처해 두고, 확실히 하려면 내용증명을 보내 두면 좋습니다.

4. 신청 순서와 비용

관할 법원 확인 — 임차한 집 소재지를 관할하는 지방법원(지원, 시·군법원)에 신청합니다.
신청서 작성·제출 — 법원 방문 또는 대법원 전자소송으로 제출합니다.
비용 납부 — 아래 비용을 냅니다.
법원 결정 → 등기소 촉탁 → 등기 완료 — 보통 2주 안팎 걸립니다. 보정명령이 오면 기한 안에 처리하세요.
등기부등본으로 등기 확인 — 을구 또는 갑구에 “주택임차권” 기재를 확인합니다.

비용 항목	대략적인 금액
인지대	약 2,000원
송달료	약 3만 원대 (법원 안내 기준으로 납부)
등록면허세	7,200원
지방교육세	등록면허세의 20%
등기신청수수료	3,000원
합계	약 4~5만 원

금액은 법원과 시기에 따라 조금씩 다를 수 있습니다. 신청 비용은 나중에 집주인에게 청구할 수 있습니다.

5. 가장 중요한 것: 이사 시점

임차권등기의 효력은 등기가 실제로 기재된 때부터 생깁니다. 법원에 신청만 하고 바로 이사하면 그사이에 권리 공백이 생길 수 있습니다.

예시로 이해하기

잔금일이 정해진 새 집, 어떻게 맞출까

F씨는 11월 30일에 새 집으로 이사해야 하는데, 전 집주인이 보증금 2억 원을 주지 않고 있습니다. 11월 초에 계약이 끝나자마자 임차권등기명령을 신청했고, 11월 20일 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사와 전입신고를 했습니다. 만약 등기가 늦어졌다면, 짐 일부를 남겨 점유를 유지하고 주민등록을 옮기지 않은 채로 등기를 기다리는 것이 안전합니다.

최우선변제는 주의

임차권등기가 된 집에 그 뒤 새로 들어온 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 그래서 집주인 입장에서는 새 세입자를 구하기 어려워지고, 이것이 보증금 반환을 서두르게 하는 압박이 되기도 합니다.