전세 계약 전 체크리스트 12가지: 등기부등본부터 전세보증보험까지 (2026)

전세 보증금은 많은 사람에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 그런데 전세 사기와 깡통전세 피해는 대부분 계약 전에 확인할 수 있었던 것을 놓쳐서 생깁니다. 이 글은 주택임대차보호법과 주택도시보증공사(HUG) 안내를 바탕으로, 전세 계약의 각 단계에서 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 정리한 체크리스트입니다.

대항력 생기는 때입주+전입신고 다음 날 0시

보증보험 보증금 한도수도권 7억 · 그 외 5억

전월세 신고계약 후 30일 안

이 글의 순서

계약 전: 집과 집주인 확인하기
등기부등본, 이것만은 꼭 보세요
전세가율 계산해 보기
계약 당일 체크리스트
잔금 날과 입주 후 할 일
만약 집이 경매로 넘어가면
자주 묻는 질문

1. 계약 전: 집과 집주인 확인하기

마음에 드는 집을 찾았다면 가계약금을 보내기 전에 다음을 먼저 확인합니다. 가계약금도 계약의 일부로 다툼이 될 수 있으니, 확인 전에는 서두르지 않는 것이 좋습니다.

등기부등본 열람 — 인터넷등기소에서 누구나 발급할 수 있습니다. 소유자와 근저당·압류 여부를 확인합니다.
건축물대장 확인 — 정부24에서 무료로 볼 수 있습니다. 위반건축물로 표시돼 있으면 전세대출이나 보증보험이 거절될 수 있습니다. 근린생활시설(상가)을 주택으로 개조한 경우도 마찬가지입니다.
시세 확인 — 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·주변의 최근 매매가와 전세가를 확인합니다. 매매가와 전세가 차이가 작다면 깡통전세 위험이 큽니다.
공시가격 확인 — 빌라·다세대는 시세를 알기 어려워, 보증보험 심사에서 공시가격을 기준으로 집값을 인정합니다. 부동산 공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다.
집주인 세금 체납 확인 — 집주인의 국세·지방세 체납은 경매 때 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 계약 전 집주인에게 납세증명서를 요청하거나, 동의를 받아 열람할 수 있습니다.

2. 등기부등본, 이것만은 꼭 보세요

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 처음 보면 복잡하지만, 확인할 곳은 정해져 있습니다.

구분	무엇이 적혀 있나	확인할 점
표제부	주소, 면적, 구조	계약서 주소·호수와 정확히 같은지
갑구	소유권 관련	소유자가 계약하는 사람과 같은지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정이 있는지
을구	소유권 외 권리	근저당권(채권최고액), 전세권 등이 얼마나 잡혀 있는지

“채권최고액”은 실제 빚보다 큽니다

은행은 보통 실제 대출금의 120~130% 정도를 채권최고액으로 등기합니다. 위험도를 계산할 때는 보수적으로 채권최고액을 그대로 선순위 채권으로 보세요.

등기부등본은 계약 당일과 잔금 날에 한 번씩 더 발급해 바뀐 내용이 없는지 확인해야 합니다. 계약 후 잔금 전에 집주인이 대출을 받는 경우가 있기 때문입니다.

3. 전세가율 계산해 보기

전세가율은 집값에서 보증금(과 선순위 채권)이 차지하는 비율입니다. 이 비율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 경매에서 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이하여야 가입할 수 있고, 빌라 등은 공시가격의 126%까지만 주택가격으로 인정합니다.

🧮 내 전셋집 위험도 간단 점검

집값 (만 원, 시세 또는 인정가격)

선순위 채권 (만 원, 근저당 채권최고액 등)

내 전세보증금 (만 원)

보증금+선순위 채권 비율 –

전세가율을 단순 계산한 참고치입니다. 보증보험 심사는 공시가격 기준 인정가격과 실제 등기 내용으로 따로 판단합니다.

예시로 이해하기

공시가격 2억 원 빌라, 보증금 2억 3천만 원이라면?

보증보험에서 인정하는 주택가격은 2억 원 × 126% = 2억 5,200만 원입니다. 여기에 90%를 곱하면 약 2억 2,680만 원으로, 보증금 2억 3천만 원은 이 선을 넘습니다. 근저당이 없더라도 보증보험 가입이 거절될 수 있는 계약입니다. 이런 경우 보증금을 낮추거나 일부를 월세로 돌리는 협상을 검토해야 합니다.

4. 계약 당일 체크리스트

신분증과 등기부의 소유자 일치 — 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 집주인과 직접 통화해 확인합니다.
보증금은 집주인 명의 계좌로 — 중개인이나 제3자 계좌로 보내지 않습니다.
특약 넣기 — “잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다”, “전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다” 같은 특약을 넣어 두면 분쟁 때 도움이 됩니다.
중개대상물 확인·설명서 받기 — 공인중개사는 권리관계와 세금 체납 등을 설명할 의무가 있습니다. 서명하기 전 내용을 읽어 보세요.
중개보수 확인 — 법정 상한 요율 안에서 정해집니다. 계약서에 금액을 미리 적어 두면 나중에 다툼이 줄어듭니다.

5. 잔금 날과 입주 후 할 일

보증금을 지키는 힘은 대항력과 우선변제권에서 나옵니다. 둘 다 세입자가 직접 챙겨야 생깁니다.

권리	생기는 조건	의미
대항력	주택 인도(입주) + 전입신고 → 다음 날 0시부터	집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있음
우선변제권	대항력 + 확정일자	경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있음
최우선변제권	소액임차인 + 경매개시결정 등기 전 대항력	보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 받음

잔금 직전 등기부 재확인 → 이상 없으면 잔금 지급
입주 당일 전입신고·확정일자 — 주민센터 방문 또는 정부24 온라인. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
전월세 신고 — 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약은 계약 후 30일 안에 신고해야 합니다. 2025년 6월부터 계도기간이 끝나 늦으면 과태료(2만~30만 원)가 부과될 수 있습니다.
전세보증보험 가입 — HUG 기준 신규 계약은 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있지만, 가능한 한 빨리 가입하는 것이 안전합니다.
이사 후에도 주소 유지 — 계약 중 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라질 수 있습니다.

대항력은 “다음 날 0시”부터입니다

집주인이 잔금 날 같은 날짜로 은행 대출(근저당)을 받으면, 은행의 근저당은 그날 효력이 생기고 세입자의 대항력은 다음 날 0시에 생겨 은행이 앞서게 됩니다. 그래서 “잔금일 다음 날까지 새 권리 설정 금지” 특약이 중요합니다.

6. 만약 집이 경매로 넘어가면

대항력과 확정일자를 갖췄다면 경매에서 순서에 따라 배당을 받습니다. 보증금이 적은 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 2026년 현재 기준은 다음과 같습니다.

지역	보증금이 이 금액 이하면	최우선 변제금
서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원까지
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원	4,800만 원까지
광역시(일부 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원	2,800만 원까지
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원까지