계약금 넣고 계약 파기하면? 계약금 포기와 배액상환, 가계약금까지 정리

집을 사거나 전세 계약을 하면서 계약금을 걸고 나서 “다른 집이 더 좋아 보인다”, “집값이 갑자기 올랐다”는 이유로 계약을 물리고 싶어지는 경우가 있습니다. 민법은 이런 경우를 위해 계약금만큼의 손해를 감수하면 계약을 해제할 수 있는 길을 정해 두었습니다. 다만 기한이 있습니다.

사는 쪽이 해제계약금 포기

파는 쪽이 해제계약금의 2배 돌려주기

기한상대방이 중도금 지급 등 이행에 착수하기 전

이 글의 순서

계약금 해제의 원칙
언제까지 가능한가
가계약금은 돌려받을 수 있나
실수하기 쉬운 경우

1. 계약금 해제의 원칙

누가 해제	해야 할 일	예: 계약금 5천만 원
매수인(세입자)	낸 계약금을 포기	5천만 원을 잃음
매도인(집주인)	받은 계약금의 2배를 돌려줌 (배액상환)	1억 원을 돌려줌 (받은 5천만 원 + 5천만 원)

계약서에 해약금 규정을 따로 두지 않았어도 계약금은 해약금으로 보는 것이 원칙입니다.

매도인이 해제하려면 말로만 하면 안 되고, 배액을 실제로 제공(이체·공탁 등)해야 해제 효력이 생깁니다.

2. 언제까지 가능한가

계약금 해제는 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 보통 매수인이 중도금을 낸 시점부터는 계약금만으로 해제할 수 없고, 상대방이 계약을 위반하지 않는 한 계약을 지켜야 합니다.

예시로 이해하기

계약 일주일 만에 집값이 오른 D씨

D씨는 아파트를 팔기로 하고 계약금 5천만 원을 받았는데, 일주일 사이 시세가 크게 올랐습니다. 아직 중도금을 받기 전이라, D씨는 매수인에게 1억 원(받은 계약금 5천만 원 + 같은 금액)을 이체하고 계약을 해제했습니다. 만약 매수인이 이미 중도금을 넣었다면 D씨는 계약금 배액상환만으로 해제할 수 없었습니다.

계약금 일부만 받은 상태라면

계약금 5천만 원 중 1천만 원만 먼저 받은 경우, 받은 1천만 원의 2배만 돌려주면 될까요? 대법원은 이런 경우 실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금 전체를 기준으로 해약금을 따져야 한다고 본 사례가 있습니다. 일부만 주고받았다면 해제 전에 꼭 전문가와 상의하세요.

3. 가계약금은 돌려받을 수 있나

계약 내용이 정해지지 않았다면 — 금액, 잔금일 등 주요 내용 없이 “일단 집을 잡아 두는” 의미로 보낸 가계약금은 계약이 성립하지 않은 것으로 보아 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다.
주요 내용이 합의됐다면 — 매매 대상, 대금, 지급 일정 등이 문자로 정리돼 있었다면 계약이 성립한 것으로 보아 가계약금을 포기해야 할 수 있습니다.
문자에 조건을 남기기 — “계약서 작성 전 취소하면 전액 반환” 같은 조건을 문자로 남겨 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

4. 실수하기 쉬운 경우

중도금 날짜 전이라도 매수인이 미리 중도금을 넣으면 이행 착수로 볼 수 있습니다. 매도인이 해제를 막으려고 일부러 일찍 넣는 경우도 있습니다(계약서에 선지급 금지 조항이 있으면 다툼이 생길 수 있습니다).
상대방이 계약을 어긴 경우(잔금 미지급, 하자 등)는 계약금 해제가 아니라 채무불이행에 따른 해제와 손해배상 문제입니다.
중개보수는 계약이 해제돼도 중개사의 잘못이 없다면 일부를 내야 할 수 있습니다.