계약갱신청구권 총정리: 언제·어떻게 쓰고, 집주인은 언제 거절할 수 있나

전세나 월세 계약이 끝나 갈 때 세입자가 가장 많이 묻는 것이 “더 살고 싶은데 집주인이 나가라고 하면 어떡하나”, “보증금을 얼마나 올려 줘야 하나”입니다. 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 생긴 계약갱신청구권은 세입자가 원하면 한 번에 한해 2년을 더 살 수 있게 한 제도입니다. 언제, 어떻게 써야 하는지 정리했습니다.

1. 계약갱신청구권이란

세입자가 계약 만료 전 정해진 기간에 “계약을 갱신하겠다”고 요구하면, 집주인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 갱신된 계약의 기간은 2년이고, 조건은 이전 계약과 같은 조건으로 봅니다(임대료는 5% 범위에서 증감 가능). 세입자 한 명당 한 번만 쓸 수 있습니다.

2. 언제, 어떻게 행사하나

• 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지. 하루라도 늦으면 행사할 수 없습니다.
• 방법: 법에 정해진 형식은 없습니다. 문자, 카카오톡, 전화도 가능하지만 나중에 증명할 수 있게 문자나 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다.
• 예시 문구: “○○동 ○○호 임대차계약(만료일 2027. 3. 31.)에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다.”

3. 보증금·월세는 얼마나 오를 수 있나

갱신할 때 임대료는 이전 금액의 5%를 넘게 올릴 수 없습니다. 시·도 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 5%는 “최대”일 뿐 반드시 올려야 하는 것은 아니고, 집주인과 세입자가 협의해 정합니다.

4. 집주인이 거절할 수 있는 경우

거절 사유	설명
집주인(또는 직계존속·비속)이 실제 거주	가장 흔한 사유. 거짓으로 거절했다면 손해배상 책임이 생길 수 있음
세입자가 월세를 2기 이상 연체한 적이 있음	두 달치 이상 연체
거짓이나 부정한 방법으로 임차	계약 당시 속임수 등
집주인 동의 없이 전대(재임대)	몰래 다른 사람에게 세를 놓은 경우
집을 고의·중대한 과실로 파손	큰 파손
재건축 등 철거·재건축 사유	계약 때 고지한 경우 등
서로 합의해 보상을 한 경우	이사비 등 상당한 보상 제공

5. 묵시적 갱신과의 차이

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신
어떻게 생기나	세입자가 요구	집주인·세입자 모두 만료 6~2개월 전 아무 말 없을 때 자동
횟수 제한	한 번	제한 없음
기간	2년	2년
임대료	5% 이내 증감	이전과 같은 조건
청구권 소진	사용한 것으로 봄	사용하지 않은 것으로 봄

그래서 집주인이 아무 연락이 없다면, 굳이 갱신청구권을 쓰지 않고 묵시적 갱신으로 넘어가는 것이 세입자에게 유리할 수 있습니다. 갱신청구권을 다음에 쓸 수 있기 때문입니다.

6. 갱신 후 중간에 나가고 싶다면

갱신청구권으로 갱신된 계약이나 묵시적 갱신 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지됩니다. 남은 기간 월세를 다 내거나 새 세입자를 구해 줄 의무는 원칙적으로 없습니다. 다만 이사 날짜와 보증금 반환일을 미리 맞추세요. 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 먼저 확인하세요.

자주 묻는 질문

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적인 상황은 대한법률구조공단(국번 없이 132) 또는 변호사·법무사와 상담하세요.

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